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東灘顧問隆重推出新經濟產業領域系列《產業內參》關注相比純住宅或商住類項目，產業地產的收益相對較低，但產業地產招商運營做得好，會獲得穩定且持續增長的收益，還會帶來其他的衍生收益。在產業地產近20年的發展歷程中，有不少企業在產業地產這片藍海中進行了卓有成效的探索。　　今天，隨著大量資本的涌入，產業地產正面臨新的形勢。從類型上，產業地產在不斷分化，也出現了教育地產、農業地產、特色小鎮等新的形態；從產業上，經濟新常態已經成為共識，產業轉移浪潮逐步被創新創業浪潮所取代；從操作上，相對于傳統地產開發，產業地產的開發運營還有很多難點有待于破解。　　但總體上，產業地產的發展是一個大趨勢，企業對產業地產的探索，不應該只停留在項目的層面，更應該上升到企業戰略層面來探討。我們在咨詢實踐中也的確遇到了很多類似情景，客戶在委托產業地產項目咨詢的同時，也希望東灘顧問為企業的產業地產業務戰略提出建議。結合多年來的產業地產咨詢經驗，要探討產業地產“實戰之策”，不是局限于產業地產項目講開發運營，而是從企業介入產業地產的視角入手，按照“定戰略－開模具－落項目”的模式進行探索。　　“這個時代的非線性發展，正讓過往的絕大多數經驗變成廢紙，能力被重新定義，模式瞬間淪為桎梏，我愿意自己保持歸零的心態。”這段話是吳曉波先生寫給十年后的自己的，用于今天的產業地產界也非常合適。一直以來，產業地產在國家房地產調控政策和各類發展規劃政策的引領下逶迤前行，在新的參與者不斷涌入產業地產市場的同時，我們也看到一些老牌產業地產商正在面臨新的困境，原來成功的發展模式正在受到新的挑戰，比如華夏幸福、聯東U谷、億達中國等，正在努力地進行新的戰略調整。　　在多樣化的產業地產市場蓬勃發展的今天，大量資本涌入產業地產領域，無疑將加速原有產業地產生態的分化和整合，進而推進整個產業地產的變革和升級。隨著產業地產開發運營的市場化、專業化不斷加深，介入產業地產開發運作的參與主體愈發多元化，各類主體獲取經濟效益的方式、發展趨勢及成長空間都呈現出不同的態勢。在這些趨勢下，新老產業地產商們應如何把握時代際遇，尋求新突破呢？　　東灘顧問認為，隨著中國經濟步入新常態，行業競爭的日益充分，產業地產正在走出亂世的草莽英雄時代，接下來將進入戰略引領的專業化制勝時代，“定戰略”或重新審視戰略將成為新老產業地產商們的必修課。如何為產業地產業務制定戰略？可能并沒有什么標準的模式可循，但就產業地產發展的一些方向性問題要做到心中有數，產業地產企業才能確保少走彎路，在行業競爭中持續成長。　　在東灘顧問看來，至少有五個方面的問題需要明確。一是明確產業地產業務在公司整體戰略中的價值和地位，要投入多少資源在產業地產業務上？二是明確公司在產業地產項目操作中扮演什么角色，是開發商、運營商、服務商還是投資商？三是明確公司要進入的業務領域，是科技地產、健康地產還是農業地產？四是要明確產業地產的發展模式，是選擇產業細分領域精耕細作，還是低成本快速復制擴張？五是要明確區域上如何布局，是堅守根據地市場，還是全國性擴張？　　產品模具是工業生產領域的概念，是指用來制作成型物品的工具。沿用在產業地產領域，要實現產業地產產品的復制推廣，也要有相應的產品模具。如聯東U谷的總部綜合體、產業綜合體產品，經過早些年的打磨成型，現在已成為聯東在全國快速擴張的一個利器。　　而打磨產品模具的過程，我們就稱之為開模具。產品模具的起點是產品模型，但它又不等同于產品模型，還包括為了推進產品落地而做的資源和能力準備。開模具的過程是企業圍繞產品模型、核心能力、資源網絡持續建設的一個過程，產品模具要經過市場的不斷錘煉才能成型，就像天安數碼城經歷了“工業園－工貿園－科技園－城市產業綜合體”的迭代。很多光鮮亮麗的產業地產發布會，最終大打折扣或變為紙上談兵，很大程度上緣于企業核心能力和資源網絡與產業地產產品的不匹配。　　早期的產業地產商如華夏幸福、聯東U谷、天安數碼城、億達中國等，在開模具環節沒有先例可以借鑒，都用了四五年甚至更多的時間，才打磨出市場認可度高的產業地產產品。而在產業地產經過近20年發展的今天，隨著產業地產市場、人才、資金等要素資源的日漸成熟，開模具的過程要講求借助成熟的方法和經驗。為產業地產業務“開模具”，不僅僅是設計產品模型，要將設計產品模型、構建核心能力、拓展資源網絡三者聯動起來，才能系統高效地打造可復制的產業地產產品。　　前面我們講了“定戰略”、“開模具”的內容，還主要是從企業內部視角做的思考和準備，而到了“落項目”的時候，還是要結合具體的項目情況進行系統的研究。與一般的地產項目不同，產業地產項目的落地過程較為復雜，包括項目的拿地、開發、招商和運營四個相互交聯的環節，每個環節都有其需要解決的關鍵問題。　　由于產業地產投資火熱，或者受市場上成功模式的影響，新進的產業地產商往往拿地環節表現很積極，但在具體項目運作中又經常會不得要領、決策困難，也容易在拿地、開發、招商、運營等方面走入誤區。如在拿地環節誤判市場，只要政府給的條件誘人，什么地塊都敢拿，殊不知有效的需求才是產業地產開發的基礎；在項目開發運營過程中，“重地產、輕產業”、“重招商、輕運營”等的現象也比較普遍。　　產業始終是產業地產的根本，產業地產的客戶群體更窄，客戶決策更謹慎，對產品與服務要求更高，這也決定了產業地產開發運營更為復雜、困難。東灘顧問認為，一個產業地產項目的落地，必須要戰略性地解決拿地問題，針對性地解決開發問題，實操性地解決招商問題，創新性地解決運營問題，使得拿地－開發－招商－運營形成有機聯動的整體。產業地產拿地－開發－招商－運營四大環節，每個環節都有其難點，當然也有一些可資借鑒的模式和策略。　　本文節選自東灘顧問專著《中國產業地產：商機與實戰》，感興趣的朋友不妨讀讀，在春節的閑暇時間也給自己充充電。-/ END-/ 東灘顧問隆重推出新經濟領域系列《產業內參》

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